Paano paalisin ang isang subtenant sa san francisco

Ang aking dalawang kasama sa silid at kamakailan lamang ay nagkaroon ako ng isang subtenant na aking tatanggin bilang The Horrible Human Being. Ang taong ito ay palaban, malakas, mayabang, at walang galang; isang kabuuang haltak. Sa proseso ng pagsubok na tanggalin siya, marami kaming natutunan tungkol sa mga batas sa nangungupahan at pagpapalayas sa aming sariling lungsod ng San Francisco.

Ito ang estado na iniwan ng Horrible Human Being ang kanyang silid nang sa wakas ay lumipat siya.

Christy K.

Isang Mabilis na Babala

Ang pagpapatalsik ay lubhang mahirap sa San Francisco. Ang mga batas sa pag-upa sa loob ng mga hangganan ng lungsod ay masidhi na pabor sa mga nangungupahan. Ang mga batas na iyon ay inilaan upang maprotektahan ang mga karapatan ng mga nangungupahan, ngunit ginagawang imposible para sa mga panginoong maylupa at master tenants na paalisin ang mga nangungupahan ng problema. Kung mayroon kang isang malakas na kaso para sa pagpapaalis, tiyaking gawin ang lahat sa pamamagitan ng mga libro at kumunsulta sa isang abugado sa buong proseso upang maprotektahan ang iyong sarili mula sa mga demanda.

Kung wala kang isang malakas na kaso para sa pagpapaalis, ang iyong pinakamahusay na mapagpipilian ay upang pribadong gawin ang mga bagay sa iyong problema sa ilalim ng lupa.

Mga Uri ng Mga Pakikipag-ugnay sa Nangungupahan

Cotenant: Ang isang cotenant ay isang tao na may pantay na katayuan sa iyo bilang isang nangungupahan. Kung dalawa o higit pang mga tao ang nag-upa ng isang pag-aari at lahat sila ay pumirma sa pag-upa, ang mga taong iyon ay mga cotenant.
Master Tenant: Ang isang master tenant ay isang taong lumagda sa orihinal na lease o kasunduan sa may-ari ng ari-arian o manager ng pag-aari. Ang lahat ng mga tao sa orihinal na pag-upa ay mga nangungupahan ng master, at sila rin ay mga cotenant sa bawat isa.
Subtenant: Ang subtenant ay isang tao na nag-subletting o nagpaparenta ng puwang mula sa isa o lahat ng mga nangungupahan na master. Ang isang subtenant ay hindi kinakailangang mayroong anumang uri ng kasunduan sa may-ari ng pag-aari o manager ng pag-aari (kahit na ang karamihan sa mga may-ari ay nangangailangan ng pag-apruba para sa anuman at lahat ng mga subtenant sa kanilang pag-aari). Kung ang mga nangungupahan ng master nangungupahan sa higit sa isang subtenant, ang mga subtenant na iyon ay mga cotenant din sa bawat isa.

Ang mga cotenant ay hindi maaaring paalisin ang bawat isa, at ang isang subtenant ay hindi maaaring paalisin ang isang master tenant. Ngunit ang isang pangunahing nangungupahan ay maaaring magawang paalisin ang isang subtenant sa ilalim ng ilang mga pangyayari.

Mga Panginoong Maylupa at Pagpapatalsik

Ang pagsasabi sa iyong may-ari ng problema tungkol sa problema ay maaaring parang pinakamadaling paraan upang magkaroon ng isang subtenant na pinatalsik, ngunit sa totoo lang, ang may-ari ng bahay o manager ng ari-arian ay maaaring hindi makakatulong. Ang isang may-ari ay hindi maaaring paalisin ang isang tao lamang. Kahit na mapatunayan mong mayroon kang Just Cause para sa pagpapaalis sa iyong subtenant, maaari lamang palayasin ng iyong may-ari ang lahat sa pag-upa, sa gayon ay bawal ang iyong kasunduan sa iyong subtenant.

Mahusay na ipagbigay-alam sa may-ari o tagapamahala ng pag-aari tungkol sa anumang seryosong problema sa pagitan ng mga kasama sa silid, ngunit ang kasunduan ng subtenant ay sa mga nangungupahan, hindi ang panginoong maylupa, (kahit na ang may-ari ay maaaring magbigay ng pag-apruba, nangangailangan ng pagsusuri sa background, atbp.) ang mga master nangungupahan ay karaniwang ang mga lamang na maaaring paalisin ang isang subtenant.

Ligal ba ang Iyong Subtenant?

Bago tangkaing paalisin ang iyong subtenant, kailangan mong matukoy kung siya ay legal na umuupa. Mayroon ka bang pahintulot o pag-apruba ng iyong panginoong maylupa o tagapamahala ng pag-aari upang sublet ang pag-aari? Nagbibigay ba ang iyong pag-upa ng mga probisyon para sa subletting?

Kung ang iyong subtenant ay sumasakop sa pag-aari nang walang kaalaman o permiso ng may-ari, ang pagsubok na paalisin sila ay medyo garantisado upang paalisin ka rin. Dagdag pa, kapag nalaman ng iyong may-ari, maaaring makagawa siya ng ligal na aksyon laban sa iyo dahil sa paglabag sa pag-upa, at ang iyong subtenant ay maaaring gumawa ng ligal na aksyon laban sa iyo para sa maling pagpapatalsik.

Kung ikaw ay nasa bangka na ito, ang iyong pinakamahusay na mapagpipilian ay upang gawin nang pribado ang mga bagay kasama ang iyong subtenant, o ilipat ang iyong sarili.

Huwag subukang akusahan ang iyong subtenant ng paglabag sa batas o i-claim sa panginoong maylupa na siya ay naglupasay nang iligal. Kung ang subtenant ay maaaring patunayan na siya ay naninirahan sa pag-aari (na may natanggap na mail, mga tseke para sa renta at mga kagamitan, atbp.) Maaari pa rin siyang gumawa ng ligal na aksyon laban sa iyo para sa maling pag-ewalag
Huwag subukan na nagpapaliwanag sa iyong subtenator na kung ang master nangungupahan o nangungupahan ay lumipat, siya ay kailangang umalis pa rin, ayon sa Ordinansa sa Rentahan ng San Francisco, dahil wala siyang ligal na kasunduan sa may-ari. (Talaga, kung gumawa sila ng napakasamang bagay na lumipat ka upang makalayo sa kanila, magiging SOL sila para sa pabahay.)

Kung ang iyong subtenant ay may pag-apruba ng may-ari, tulad ng ginawa sa amin ng The Horrible Human Being, patuloy na basahin.

Kontrolado ba ang Pag-upa ng iyong Bahay o Apartment?

Kung ang iyong bahay o apartment sa San Francisco ay itinayo pagkalipas ng Hunyo, 1979, swerte ka. Ang mga mas bagong gusaling ito ay hindi napapailalim sa mga batas sa kontrol sa pagrenta, at ang proseso ng pagpapalayas ay mas madali. Dapat mong maibigay ang iyong subtenant tamang paunawa at pagkatapos ay simulan ang proseso ng ligal na pagpapaalis.

Kung ang iyong bahay o apartment sa San Francisco ay itinayo bago ang Hunyo, 1979, tulad ng sa amin, ang pagpapalayas sa iyong subtenant ay magiging mas mahirap. Patuloy na basahin upang malaman ang higit pa.

Paano Ko Malalaman Kapag Naitayo ang Aking Bahay?

http://www.zillow.com/

Kung hindi mo alam kung kailan itinayo ang iyong bahay, ang Zillow ay isang magandang lugar upang magsimula. Mayroon itong mga petsa na nai-post para sa maraming mga gusali ng San Francisco. I-type lamang ang iyong address, piliin ang tamang resulta, at hanapin ang petsa sa ilalim ng "built year."

Ang mga tipikal na bahay at apartment ng San Francisco ay itinayo bago ang 1979, at samakatuwid ay nasa ilalim ng mga batas sa pagkontrol ng upa ayon sa Ordinansa sa Rentahan ng San Francisco.

Mudflattop sa pamamagitan ng Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

Ang 15 Mga Sanhi lamang para sa Pagpapatalsik sa San Francisco

Kung ang iyong paupahang bahay o apartment sa San Francisco ay kinokontrol ng upa, oras na upang makakuha ng malapit at personal sa 15 Lamang Mga Sanhi para sa Pagpapatalsik. Ang mga masisisiwang sanhi na ito ay ang iyong huling pag-asa. Ang mga ito ANG LAMANG paraan na maaari mong legal na paalisin:

Huminto ang nangungupahan sa pagbabayad ng renta, madalas na huli na magbabayad, o madalas na bouncing mga tseke
Nilabag ng nangungupahan ang kasunduan sa pag-upa o pag-upa at nabigong iwasto ang problema sa paunawa
Ang nangungupahan ay lumilikha ng isang istorbo, nakakasira sa pag-aari, o "lumilikha ng isang malaking pagkagambala sa ginhawa, kaligtasan o kasiyahan ng may-ari o iba pang mga nangungupahan sa gusali"
Ang nangungupahan ay nagsasagawa ng iligal na gawain sa pag-aari
Ang naunang kasunduan o pag-upa ng nangungupahan ay natapos na at ang nangungupahan ay tumanggi sa isang extension sa ilalim ng pareho o katumbas na mga termino
Tinanggihan ng nangungupahan ang pag-access ng may-ari sa pag-aari (para sa pag-aayos, pagpapabuti, atbp.)
Ang master tenants ay lilipat, naiwan ang isang subtenant na walang pag-apruba o kasunduan sa may-ari
Ang may-ari ay nais na ilipat siya / kanyang sarili o isang malapit na kamag-anak sa unit para sa isang panahon ng 36 magkakasunod na buwan o mas mahaba
Nais ng may-ari na magbenta ng isang yunit na ayon sa batas ay nabago sa isang condominium
Hinahangad ng panginoong maylupa na i-demolish ang yunit o alisin ito mula sa paupahang merkado
Nais ng may-ari na pansamantalang alisin ang yunit mula sa paupahang merkado upang "magsagawa ng mga pagpapabuti sa kapital o rehabilitasyon"
Nais ng may-ari na magsagawa ng "malaking rehabilitasyon"
Nais ng may-ari na alisin ang buong gusali mula sa pag-upa sa merkado
Nais ng may-ari na mabawi ang pagkakaroon ng yunit nang mas mababa sa 30 araw upang harapin ang mga problema sa pintura ng tingga, tulad ng hinihiling ng San Francisco Health Code
Nais ng may-ari ng bahay na wasakin ang yunit upang muling maitayo

TANDAAN: Kung ang may-ari ay nakatira rin sa yunit ng pag-upa, maaari siyang paalisin nang walang Just Cause. Kung nagpaparenta ka ng puwang sa bahay ng iyong may-ari, pag-isipang humingi ng tulong sa kanya.

Ang Mga Numero 1-4 ay ang mga kaso lamang na nalalapat sa ugnayan sa pagitan ng isang master tenant at isang subtenant. Ang Mga Numero 5–15 ay dapat na ipatupad ng may-ari at kadalasan ay dapat magresulta sa pagpapaalis sa lahat ng mga nangungupahan, kasama na ang mga pangunahing nangungupahan (kaya huwag subukang kumbinsihin ang iyong panginoong maylupa na ipatupad ang mga ito maliban kung ikaw ay ok din na pinalayas din).

Mga Sanhi lamang 1-4

Suriin natin isa-isang ang Mga Sanhi lamang.

Sanhi lamang # 1: Ang nangungupahan ay tumigil sa pagbabayad ng renta, madalas na huli na magbabayad, o madalas na tumalbog sa mga tseke.

Kung ang iyong subtenant ay nilalabag ang pag-upa sa pamamagitan ng paninigarilyo sa yunit, pinapanatili ang isang alagang hayop, paggawa ng hindi pinahihintulutang mga pagbabago sa yunit, atbp, maaari kang magkaroon ng isang mahusay na kaso para sa pagpapaalis.

Siguraduhing itala kung kailan at paano lumabag ang iyong subtenant sa lease. Maaaring kailanganin mong gamitin ang impormasyong iyon sa paglaon kung susubukan niyang labanan ang pagpapaalis.
Mag-isyu ng isang 3-araw na paunawa upang itama o ibakante.
Kung hindi niya naitama ang paglabag o binakante ang lugar, simulan ang proseso ng ligal na pagpapatalsik.
Kung naitama niya ang paglabag, maaari mo pa ring paalisin, ngunit kakailanganin mong patunayan na ang subtenant ay nakagawian at malubhang lumalabag sa lease.

Sanhi lamang # 3: Ang nangungupahan ay lumilikha ng istorbo, sinisira ang pag-aari, o "lumilikha ng isang malaking pagkagambala sa ginhawa, kaligtasan o kasiyahan ng may-ari o iba pang mga nangungupahan sa gusali."

Ito ay, sa kasamaang palad, ang pinakamahirap ipatupad. Ang Horrible Human Being ay hindi nagbabayad ng huli, lumalabag sa pag-upa, o gumagawa ng anumang labag sa batas, ngunit natiyak naming tiyak na mayroon kami sa kanya na # 3. Patuloy siyang pumili ng mga laban sa berbal, gumawa ng tone-toneladang ingay, at pinapanatili kaming gising sa lahat ng oras. Kumonsulta kami sa isang abugado tungkol sa pagpapalayas sa kanya sa mga kadahilanang ito. Ipinaliwanag ng abogado na dahil malabo ang wika ng # 3, ang mga korte ay nag-aatubili na ipatupad ito.

Karaniwan, upang paalisin sa mga kadahilanang ito, dapat patunayan ng mga nangungupahan na ang subtenant ay nanganganib o nagbabanta sa kanila sa kanyang pag-uugali o patunayan sa pamamagitan ng mga tala ng pulisya na ang subtenant ay may madalas na mga reklamo sa ingay, naging sanhi ng isang kaguluhan sa tahanan, atbp.
Karaniwang sinabi sa amin ng abugado na huwag mag-abala na subukang paalisin sa Just Cause # 3 dahil bababa lamang ito sa isang sinabi niya / sinabi na sitwasyon sa korte at ang ebidensya ay dapat na maging napaka- tahasang at nakakahimok na mailabas.

Sanhi lamang # 4: Ang nangungupahan ay nagsasagawa ng iligal na gawain sa pag-aari.

Kung ang iyong subtenant ay nakikibahagi sa iligal na pag-uugali sa pag-aari, mayroon kang isang napakalakas na kaso para sa pagpapaalis.

Ang krimen ay dapat maging seryoso at isama ang yunit (hal. Ang iyong subtenant ay gumagawa ng meth sa kanyang silid o sumasangkot sa prostitusyon sa pag-aari).
Ipagbigay-alam kaagad sa may-ari at pulis. Maaaring kailanganin mong patunayan na ang iyong subtenant ay gumaganap ng iligal na mga gawain at ang isang ulat ng pulisya ang tanging paraan upang magawa iyon.
Magbigay ng isang 3-araw na paunawa upang magbakante.
Kung ang subtenant ay hindi umalis sa pag-aari sa loob ng 3 araw, simulan ang proseso ng ligal na pagpapaalis sa mga korte.

Ang Kwento namin

Sa huli, kami ng aking mga kasama sa silid ay walang mga batayan upang paalisin ang Horrible Human Being. Ngunit nagsama kami at tinanong siya ng lahat na lumipat. Sumang-ayon siya, alinman dahil hindi niya namamalayan na hindi namin siya maaaring paalisin ng ligal o dahil ayaw niya lamang tumira kasama ang 3 iba pang mga tao na tumanggi na tiisin ang kanyang masamang pag-uugali. Inabot niya ang oras upang maghanap ng bagong lugar, at wala kaming lakas upang mapabilis ang proseso, ngunit pagkatapos ng isang buwan, tuluyan na siyang lumipat.

(Hindi nang hindi ginagawang kawawa ang mga bagay para sa amin, syempre. Iniwan niya ang kanyang silid sa isang karima-rimarim na kalat, nagsisigawan sa aming mga mukha, tumanggi na bayaran ang kanyang huling mga araw na renta, at iniwan ang pintuan sa aming bahay nang bukas nang matapos siyang lumipat. Ngunit lahat kami ay nag-toast ng araw pa rin, nasisiyahan kaming mawala siya.)

Paano Protektahan ang Iyong Sarili mula sa isang Masamang Subtenant

Kailangan naming dumaan sa isang malungkot na karanasan sa Horrible Human Being, ngunit marami kaming natutunan tungkol sa mga batas sa subletting at pagpapaalis. Nakipag-usap din kami sa San Francisco Tenants Union sa pamamagitan ng email at nakakuha ng magagandang payo sa pagtiyak na ang parehong sitwasyon ay hindi na nangyari sa amin muli. Narito ang ilang mga tip:

Siguraduhin na ang iyong subtenant ay naaprubahan ng iyong kasero o manager ng ari-arian bago siya ilipat.
Mag-draft ng isang nakasulat na kasunduan sa subtenant kung saan tinatanggal ng iyong subtenant ang kanyang mga karapatan sa Just Cause protection. Ito ay perpektong ligal at pinapayagan nito ang mga nangungupahan na paalisin ang mga subtenante para sa mga kadahilanang iba sa 15 Mga Sanhi lamang.
Isama sa iyong nakasulat na kasunduan sa subtenant na ang unang buwan ng kanyang paninirahan sa yunit ay nasa pagsubok na batayan , at kung ang lahat ng mga nangungupahan na nangungupahan ay nasisiyahan sa sitwasyon, ang subtenant ay papayagan na manatili, ngunit kung hindi, ang subtenant ay sasang-ayon na magbakante sa oras na iyon.
Pagsingil sa mga subtenant ng isang deposito, kahit na hindi ito hinihiling ng iyong panginoong maylupa o tagapamahala ng pag-aari, at isama ang mga tukoy na pagkakataon kung saan ang ilan sa mga deposito na pera ay maaaring mapigil sa iyong kasunduan sa subtenant (hal upang masakop ang hindi nabayarang upa, mga hindi nababayarang kagamitan, pinsala sa yunit).

Sample Subtenant Kasunduan

Narito ang kasunduan ng aking mga cotenant at ginagamit ko upang mag-sublet ngayon. Siguraduhin na ang iyong kasunduan ay nilagdaan at pinetsahan ng subtenant at lahat ng mga nangungupahan na nangungupahan. Ang bawat tao ay dapat magkaroon ng kanyang sariling nilagdaan at napetsahan na kopya, at ang may-ari ay maaaring gusto ng isang kopya din.

Subtenant Kasunduan para sa

Naiintindihan ko na maaari kong wakasan ang aking paninirahan sa anumang oras at para sa anumang kadahilanan sa pagbibigay ay nagbibigay ako ng 30 araw na paunawa sa mga nangungupahan.

Naiintindihan ko na ang aking deposito sa seguridad ay ibabalik sa akin sa pagbabalik ng nasasakupang lugar sa mga nangungupahan, ngunit ang pera na maaaring mapigil para sa mga pinsala sa mga lugar, hindi nabayarang upa, o hindi bayad na mga kagamitan.

Naririnig ko ang aking karapatan na magdulot lamang ng proteksyon at sumang-ayon na ako ay maaaring paalisin para sa anumang kadahilanan kasama ang mga kadahilanan maliban sa mga napatay na dahilan hangga't nagbibigay ang master tenants ng 30 araw na paunawa upang mabakante ang lugar.

Sumasang-ayon ako na magbayad ng deposito para sa isang solong silid-tulugan sa at buwanang renta hangga't mananatili ang kabuuang renta para sa bahay.

Nauunawaan ko na ang aking paninirahan sa ay nakabinbin ng 1 buwan na panahon ng paglilitis. Nauunawaan ko na ang aking paninirahan ay nakabinbin din ang pag-apruba mula sa tagapamahala ng pag-aari.

Nauunawaan ko na mananagot ako para sa isang bahagi ng mga kagamitan na hinati pantay sa pagitan ng mga nakatira.

Karagdagang Pagbasa

San Francisco Tenants Union

Ang pahinang ito ay naglalaman ng isang paliwanag tungkol sa 15 Mga Just Sanhi ng pagpapaalis.
San Francisco Rent Board

Ang pahinang ito ay nag-aalok ng karagdagang impormasyon tungkol sa Mga Just Sanhi ng pagpapaalis