Talaan ng mga Nilalaman:
- Capitalization Rate (Cap Rate)
- Gross Rent Multiplier (GRM)
- Net Operating Income (NOI)
- Pagbabalik ng Cash-on-Cash
- Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
Basahin pa upang malaman kung paano matukoy ang halaga ng real-estate na gumagawa ng kita.
Tierra Mallorca
Nagmamay-ari ka ba ng real estate na gumagawa ng kita o maaaring gumawa ng kita? Nais mo bang matukoy ang isang tinatayang halaga para sa totoong pag-aari?
Kung oo, ang sumusunod na impormasyon ay makakatulong sa iyo na makarating sa isang halaga batay sa karaniwang tukoy na impormasyon. Ang impormasyon ay maaaring mailapat sa isang solong bahay ng pamilya, duplex, multi-unit, komersyal na pag-aari, lupa, tingiang tindahan, at iba pang real estate na gumagawa ng kita.
Capitalization Rate (Cap Rate)
Ang Capitalization Rate o Cap Rate ay isang ratio na ginamit upang tantyahin ang halaga ng mga katangian ng paggawa ng kita. Ang cap rate ay ang kita sa operating ng net na hinati sa presyo ng benta o halaga ng isang pag-aari na ipinahiwatig bilang isang porsyento. Karamihan sa mga namumuhunan, nagpapahiram at appraiser ay gumagamit ng cap rate upang matantya ang presyo ng pagbili para sa iba't ibang mga uri ng mga pag-aari ng kita. Ang isang rate ng takip ng merkado ay natutukoy sa pamamagitan ng pagsusuri ng data sa pananalapi ng mga katulad na pag-aari na naibenta kamakailan sa isang tukoy na merkado. Ang bawat merkado ay naiiba.
Nagbibigay ang rate ng cap ng isang mas maaasahang pagtatantya ng halaga kaysa sa market gross rent multiplier (GRM) dahil ang pagkalkula ng cap rate ay gumagamit ng higit sa mga detalye sa pananalapi ng isang pag-aari. Isinasaalang-alang lamang ng pagkalkula ng GRM ang presyo ng pagbebenta ng isang pag-aari at kabuuang renta. Ang pagkalkula ng rate ng cap ay nagsasama ng presyo ng pagbebenta ng isang pag-aari, kabuuang renta, hindi kita sa pag-upa, halaga ng bakante at mga gastos sa pagpapatakbo sa gayon nagbibigay ng isang mas maaasahang pagtatantya ng halaga.
Sa huli sinusubukan ng nagbebenta na ibenta sa pinakamababang rate ng cap na posible habang sinusubukan ng bumili na bumili ng pinakamataas na rate ng cap na posible. Mula sa pananaw ng sinumang mamumuhunan, mas mataas ang cap rate, mas mabuti ang pamumuhunan. Ang iba pang mga variable ay maaaring maglaro tulad ng lokasyon, kundisyon, atbp na maaaring hindi palaging lumabas sa rate ng Cap.
Ang rate ng cap ay tinukoy bilang "Net Operating Income" (NOI) na hinati sa Halaga ng Market. Maaari mo ring makuha ang Halaga ng Market sa pamamagitan ng paghahati ng NOI / Cap Rate.
Isang tipikal na halimbawa:
- Ang isang pag-aari ay may isang NOI (Net Operating Income) na $ 80,000 at isang humihiling na presyo na $ 1,000,000.
- ($ 80,000 / $ 1,000,000) x 100 = 8% CAP RATE
- Ang isang pag-aari ay may isang NOI (Kita ng Operating sa Net) na $ 80,000 at isang rate ng Cap na 8%. ($ 80,000 /.08) = $ 1,000,000
Gross Rent Multiplier (GRM)
Ang Gross Rent Multiplier o GRM ay isang ratio na ginagamit upang tantyahin ang halaga ng pag-aari na gumagawa ng kita. Nagbibigay ang GRM ng isang magaspang na pagtantya ng halaga at higit na mas detalyado kaysa sa paggamit ng mga vAP tate ngunit kapaki-pakinabang sa mabilis na pag-aralan ang mga pag-aari na may kaunting impormasyon sa kamay. Dalawang piraso lamang ng impormasyong pampinansyal ang kinakailangan upang makalkula ang Gross Rent Multiplier para sa isang pag-aari, presyo ng benta at ang kabuuang kabuuang renta. Kung ang impormasyong ito ay magagamit para sa maraming mga kamakailang benta ng mga katulad na uri ng mga pag-aari ng kita sa isang partikular na lugar, maaari itong magamit upang tantyahin ang halaga ng merkado ng iba pang mga katulad na pag-aari sa lugar na iyon. Ang ilang mga namumuhunan ay gumagamit ng isang buwanang GRM at ang ilan ay gumagamit ng taunang GRM.Ang buwanang GRM ay katumbas ng presyo ng benta ng isang pag-aari na hinati ng potensyal na buwanang kita sa pag-upa at ang taunang GRM ay ang benta ng orice na hinati ng taunang potensyal na kita sa pag-upa.
Ang market GRM ay isang magaspang na tantya lamang ng halaga at mayroong ilang mga limitasyon tulad ng hindi isinasaalang-alang ang mga rate ng bakante at gastos sa pagpapatakbo. Tandaan, kapag mayroon kang sapat na impormasyon upang makalkula ang mga rate ng cap kumpara sa GRM, gamitin ang mga rate ng cap.
Isang tipikal na halimbawa:
- Ang isang pag-aari ay may presyong benta ng $ 300,000 at potensyal na buwanang pag-renta ng $ 3,500.
- $ 300,000 / $ 3,500 = 85.71 GRM
- Sa parehong senaryo, upang makalkula ang "Tinantyang Halaga ng Market" sa isang 80 GRM & $ 3,500 sa mga renta:
- 80 x $ 3,500 = $ 280,000 (Tinantyang Halaga ng Market)
Net Operating Income (NOI)
Ang kita sa pagpapatakbo ng net ay iyon lamang, ang kita ng operating ng net ng isang partikular na pag-aari. Kinakalkula ito sa pamamagitan ng pagkuha ng taunang kabuuang kita na mas mababa ang mga gastos sa pagpapatakbo ng partikular na pag-aari. Kasama rito ang anuman at lahat ng kita mula sa pag-aari pati na rin ang lahat ng gastos sa pagpapatakbo.
Isang tipikal na halimbawa:
- Kita (Rentahan at Iba Pa) $ 250,000
- Halaga ng Bakante: - $ 5,000
- Mga Gastos sa Pagpapatakbo: - $ 175,000
- Kita sa Operating ng Net $ 70,000
Sa madaling salita, ipapakita sa iyo ng NOI kung magkano ang pera na kikita mo pagkatapos nabayaran ang lahat ng iyong gastos at makolekta ang lahat ng iyong renta. Ito ay isang mahusay na tool para sa pagkalkula din ng daloy ng cash. Napakahalaga ng NOI sa pagkalkula ng mga rate ng takip at saklaw ng utang.
Pagbabalik ng Cash-on-Cash
Ang Cash on Cash Return ay isang porsyento na sumusukat sa return on cash na namuhunan sa isang pag-aari ng kita. Naisip ito sa pamamagitan ng paghahati ng daloy ng cash na bago pa buwis sa pamamagitan ng halaga ng cash na namuhunan (down payment) at ipinapakita bilang isang porsyento (%). Kung ang daloy ng cash bago ang buwis para sa isang pag-aari ng pamumuhunan ay katumbas ng $ 25,000, at ang aming cash na namuhunan sa pag-aari ay $ 100,000, ang cash-on-cash return ay katumbas ng 25%. Ang mga cash-on-cash return ay naisip sa pamamagitan ng pagkuha ng kabuuang kita na binawasan ang bakante at mga gastos sa pagpapatakbo at pagkatapos ay ibabawas ang taunang serbisyo sa utang na magbibigay sa iyo ng daloy ng cash na bago pa buwis. Karaniwang ginagamit ang cash on cash return upang suriin ang kakayahang kumita ng mga pag-aari ng kita at lalo na kapag inihambing ang maraming mga pag-aari ng kita.
Isang tipikal na halimbawa:
- Ang isang tao ay namumuhunan ng $ 25,000 sa isang pag-aari na may daloy na cash bago ang buwis na $ 9,000.
- ($ 9,000 / $ 25,000) X 100 = 36% (cash-on-cash return).
Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
Ang ratio ng saklaw ng utang (DSCR) ay isang malawakang ginagamit na marka na sumusukat sa kakayahan ng isang nagmamay-ari na gumagawa ng kita upang masakop ang buwanang pagbabayad ng mortgage. Ang DSCR ay kinakalkula sa pamamagitan ng paghati sa net operating income (NOI) ng taunang serbisyo sa utang ng isang pag-aari. Ang taunang serbisyo sa utang ay katumbas ng taunang kabuuan ng lahat ng interes at punong-guro na binayaran para sa lahat ng mga pautang sa isang pag-aari. Ang isang ratio ng saklaw ng utang na mas mababa sa 1 ay nagpapahiwatig na ang kita na nabuo ng isang pag-aari ay hindi sapat upang masakop ang mga pagbabayad ng mortgage at mga gastos sa pagpapatakbo. Karamihan sa mga Nagpapautang ay gumagamit ng DSCR upang magpasya kung ang isang pag-aari ay may sapat na kita upang masakop ang serbisyo sa utang. Karamihan sa mga nagpapahiram ay ginusto ang isang 1.1 hanggang 1.2 o mas mataas (makipag-usap sa iyong lokal na nagpapahiram upang malaman). Kung mas mataas ang DSCR, mas maraming kita upang masakop ang serbisyo sa utang. Sa huli ito ay nangangahulugang mas kaunting panganib sa mga bangko (ang kanilang pananaw).
Isang tipikal na halimbawa:
- Ang isang pag-aari ay may isang NOI na $ 50,000 at taunang serbisyo sa utang ng $ 36,000
- ($ 50,000 / $ 36,000) = 1.38
- Ang DSCR (DCR) ay magiging mas mataas sa 1.3. Nangangahulugan ito na ang ari-arian ay bumubuo ng tungkol sa 38% higit pang taunang netong kita na kakailanganin upang maihatid ang taunang halaga ng pagbabayad ng mortgage. (Tingnan ang NOI upang makita kung paano makalkula ang NOI).
Inaasahan kong ang nasa itaas ay naging tulong sa iyo. Ang totoong halaga ng anumang real estate, kumikita man o hindi, ay ang halagang ibebenta ng isang handa na nagbebenta at kung ano ang babayaran ng isang handang mamimili. Maraming mga kadahilanan na maaaring maka-impluwensya sa pangwakas na presyo ng pagbili. Ang mga kadahilanang ito ay kinabibilangan ng paksa ng pag-aari, lokasyon, kondisyong pisikal, edad ng pagbuo, personal na mga kadahilanan ng mamimili at o nagbebenta, pagnanais, oras ng taon, mga kadahilanan sa paghingi, kasanayan sa negosasyon, kaalaman ng mga mamimili at nagbebenta, rate ng namumuhunan na nais na pagbalik, pinaghihinalaang mga peligro, kailangan ng pag-aayos, ipinagpaliban na pagpapanatili, kinakailangan ng pagsunod sa code ng gusali, mga pagpipilian sa pagbebenta ng nagbebenta, inaasahang kumpara sa nakasaad na kita at gastos, gastos sa financing, at iba pang mga kadahilanan ay malamang na mag-isip sa pagtukoy ng isang halaga o napagkasunduang presyo ng pagbebenta.