Panimula sa mga trust ng pamumuhunan sa real estate (reit) at limitadong pakikipagsosyo ng masters (mlp)

Ginagawang madali ng artikulong ito ang pag-unawa sa REIT at MLP.

Trent Szmolnik

Ano ang isang REIT?

Ang isang Real Estate Investment Trust, o REIT, ay isang kumpanya na tumutulong sa pananalapi ng real estate na may layuning makabuo ng kita. Ang ilang mga REIT ay nagmamay-ari din ng mga pag-aari ng real estate. Ang mga REIT ay halos kapareho ng magkaparehong pondo kung paano sila na-modelo, sapagkat binibigyan nila ang kanilang mga namumuhunan ng isang stream ng kita na may maraming pagkakaiba-iba. Ang mga REIT ay nagbabayad ng halos lahat ng kita na natatanggap nila bilang mga dividend sa mga shareholder. Tumugon ang mga shareholder sa pamamagitan ng pagbabayad ng buwis sa kita na nakakabit sa mga dividendang iyon.

Ang REITs ay isang kamangha-manghang paraan para sa mga tao upang magdagdag ng mga malalaking katangian ng real estate sa kanilang portfolio, sa parehong paraan na mailalagay nila ang kanilang pera sa iba pang mga industriya sa pamamagitan ng mga pagbili ng stock. Kapag ang isang stock ay mahusay na gumaganap sa loob ng isang naibigay na isang-kapat, kita ng shareholder sa pamamagitan ng isang nadagdagan na presyo ng stock at / o dividends. Ang parehong nangyayari sa REITs. KUNG ang kanilang pamumuhunan ay mahusay na gumaganap sa isang naibigay na taon, nakikinabang ang kanilang mga shareholder.

Ang mga REIT ay ipinagpapalit sa mga pangunahing palitan ng stock sa parehong paraan tulad ng mga regular na stock, ngunit mayroon ding ilang mga REIT na ganap na pribado at hindi nakalista. Kapag tumutukoy sa mga REIT, karaniwang sinasabi namin ang tungkol sa Equity REITs o Mortgage REITs. Ang mga Equity REIT ay idinisenyo upang makabuo ng kita sa pamamagitan ng pagkolekta ng renta sa mga pag-aari o pagbebenta ng mga pag-aari. Ang mga mortgage REIT ay kumikita ng pera sa pamamagitan ng pamumuhunan sa mga pag-utang o seguridad na nauugnay sa mortgage. Ang mga mortgage ay naka-link sa parehong komersyal o tirahan.

Sa ekonomiya ngayon, ang mga REIT ay may pangunahing papel sa ekonomiya. Naka-link ang mga ito sa napakaraming mga establisimiyento, tulad ng mga apartment, ospital, industriya, nursing home, shopping center, pangmatagalang lokasyon ng imbakan, pabahay para sa mga mag-aaral sa kolehiyo at marami pa. Ang mga pag-aaral sa pamamagitan ng mga kumpanya ng pagkonsulta ay ipinapakita na ang mga REIT ay nagmamay-ari ng mga pag-aari sa bawat solong estado sa Estados Unidos, kasama ang higit sa 30 iba't ibang mga bansa sa buong mundo.

Ngunit paano kwalipikado ang isang kumpanya na maiuri na isang REIT? Dapat silang mamuhunan ng isang minimum na 75 porsyento ng mga pag-aari na pagmamay-ari nila sa real estate. Bilang karagdagan, 75 porsyento o higit pa sa kanilang kita ay dapat magmula sa alinman sa mga renta na kinita sa kanilang mga pag-aari, interes sa mga mortgage na kanilang namuhunan o mula sa mga ari-arian na ipinagbibili nila.

Ang mga REIT ay dapat ding magbayad ng 90 porsyento o higit pa sa kanilang nabubuwisang kita sa kanilang mga shareholder bilang dividend. Ang mga ito ay nabubuwisang mga nilalang na pinamamahalaan ng alinman sa isang lupon ng mga direktor o isang lupon ng mga pinagkakatiwalaan. Dapat silang magkaroon ng hindi bababa sa 100 mga shareholder, at lima o mas kaunting mga shareholder ay maaaring walang higit sa 49 porsyento ng mga pagbabahagi sa merkado.

Ano ang MLP?

Ang isang Masters Limited Partnership, o MLP, ay isang form ng isang limitadong pakikipagsosyo na nakakalakal sa stock market. Ang Masters Limited Partnership ay may mga uri ng kasosyo: limitadong mga kasosyo at pangkalahatang kasosyo. Ang mga limitadong kasosyo ay responsable sa pagbibigay ng kapital sa MLP, habang nakakatanggap din sila ng bahagi ng daloy ng cash ng MLP bilang mga pamamahagi ng kita. Samantala, ang pangkalahatang kasosyo ay responsable para sa paghawak ng mga gawain ng MLP, habang ang kanilang suweldo ay nakatali sa kung paano gumaganap ang nilalang sa kanilang oras.

Sa ligal na termino, ang pakikipagsosyo ay tinukoy bilang isang MLP kapag ang pakikipagsosyo ay nakakakuha ng hindi bababa sa 90 porsyento ng daloy ng cash mula sa mga kalakal, likas na yaman o pakikipagsapalaran sa real estate. Ang mga MLP ay isang kagiliw-giliw na pagkakataon sa pamumuhunan para sa mga indibidwal dahil nagbibigay ang mga ito ng mga benepisyo sa buwis ng isang limitadong pakikipagsosyo, habang binibigyan din ang mga namumuhunan ng pagkatubig ng pagbili sa isang pampublikong traded na kumpanya. Ang mga benepisyo sa buwis ay tumutukoy sa katotohanang ang kumpanya ay hindi kinakailangan na magbayad ng buwis sa perang ginagawa nila, ngunit ang mga dividend na natanggap ng mga unitholder ay binubuwisan.

Sa Estados Unidos, ang MLPs ay may malaking papel sa imprastraktura ng enerhiya ng bansa. Ang MLP's ay responsable para sa transportasyon, pag-iimbak at pagproseso ng iba't ibang mga hidrokarbon, tulad ng langis, natural gas, gas likido at iba pang pino na mga produkto. Isipin ang mga MLP na ito bilang isang pambansang sistema ng highway, kung saan ang mga kotse ay nagbabayad ng "mga bayad" tuwing naglalakbay sila mula sa isang estado patungo sa isa pa. Ang mga MLP na nakikipag-ugnayan sa imprastraktura ng enerhiya ay gumagawa ng isang matatag na kita sa pamamagitan ng mga tol na binabayaran ng mga kumpanya na kailangang magdala ng mga hydrocarbon mula sa mapagkukunan sa customer.

Ang nakakainteres ay ang katotohanang ang kita na nabuo ng mga MLP ay hindi kinakailangang umaasa sa mga presyo ng langis o natural gas sa loob ng isang naibigay na isang-kapat o taon. Kahit na ang presyo ng gas ay talagang mababa, ang toll sa kalakal ay hindi nagbabago — sapagkat ang toll ay nauugnay sa dami ng naipadala. Ang isa pang pakinabang sa mga MLP na nauugnay sa enerhiya ay ang built-in na mga hedge ng inflation sa loob ng karamihan sa mga kontrata sa toll. Ang singil na singil para sa pagdala ng mga hydrocarbons ay tumaas pagkalipas ng ilang taon, upang makasabay sa implasyon sa ekonomiya ng bansa.

Namumuhunan sa REIT's

Cheniere Energy Partners LP

Ang Cheniere Energy Partners, LP ay isang limitadong pakikipagsosyo na nabuo ng Cheniere Energy, Inc. Ang Kumpanya ay nagpapatakbo sa pamamagitan ng pagpapatakbo ng liquefaction at regasification sa bahagi ng terminal ng Sabine Pass LNG.

Mga panganib ng pamumuhunan sa REITs at MLPs

Habang ang parehong mga REIT at MLP ay magkakaiba sa paraan ng pagkakabalangkas nito, ang saligan ng pareho ay magkatulad. Nagbabayad sila ng isang malaking bahagi ng kanilang mga panalo sa kanilang mga shareholder o namumuhunan. Ang mga REIT ay ligal na obligado na magbigay ng hindi bababa sa 90 porsyento ng kanilang mga kita sa mga shareholder, na nangangahulugang iniiwan sila ng napakaliit na silid sa loob ng isang partikular na quarter o taon. Kapag ang mga bagay ay maayos, ang mga namumuhunan ay maaaring makakita ng mga makabuluhang dividend. Ngunit kung ang REIT ay dumaan sa isang hindi magandang spell, maaaring magresulta ito sa isang kumpletong bust. At ang mga REIT na nauugnay sa mga security ng mortgage ay madalas na pinuputol ang mga dividend na binabayaran nila kapag tumaas ang mga rate ng interes o tumaas ang mga rate ng default na mortgage.

Ang mga pamumuhunan sa REIT ay palaging isang peligro kapag ang merkado ng real estate ay nahaharap sa isang pagbagsak. Mahalaga para sa mga namumuhunan na inilalagay ang kanilang pera sa REITs upang magkaroon ng pag-unawa sa kung paano ang pamumuhunan ng real estate ng bansa. Kapag namumuhunan sa MLPs, mahalaga para sa mga namumuhunan na tumingin nang lampas sa mataas na dividends. Pangkalahatang inirerekumenda na maghanap ng mga MLP na may mahabang kasaysayan ng pagkakaroon ng sapat na cash sa kamay. Ang mga MLP na ito ay mas malamang na mag-bust.

Kahit na sa mga REIT, magandang ideya na tingnan ang kasaysayan ng pagbabayad ng dividend, sapagkat mas mahalaga ito kaysa sa isa o dalawang taon ng isang 15 o 16 porsyentong ani ng dividend. Minsan ang pagpunta sa isang REIT na nagbabayad ng pito o walong porsyento na ani ng dividend para sa sampung tuwid na taon ay ang paraan upang pumunta, dahil mayroon silang track record ng pagpapanatili ng kanilang tagumpay.

Tsart ng presyo ng Realty Income Corporation (O).

Mga Pakinabang ng REITs

Mayroong ilang mga pangunahing dahilan kung bakit maaaring nais ng mga namumuhunan na ilagay ang kanilang pera sa REITs. Ang pagkakaiba-iba ay isang malaking bonus, sapagkat ang mga REIT ay madalas na nagpapakita ng kaunting ugnayan sa kung paano gumaganap ang stock market. At ang mga dividend na binayaran ng REITs ay malaki, kung ihahambing sa mga binabayaran ng mga tradisyunal na stock. Napakadali din nilang bumili at magbenta, na kaakit-akit sa mga namumuhunan na maaaring nais lamang ang pagmamay-ari ng isang REIT sa isang maikling panahon.

Ipinakita ang pagtatasa ng istatistika na maraming mga nakalistang stock exchange na REIT ang lumalabas sa S&P, Dow Jones at NASDAQ. Ang mga ito ay hindi kapani-paniwalang transparent din, dahil dapat nilang sundin ang parehong mga kundisyon ng regulasyon tulad ng iba pang mga kumpanya na ipinagpalit sa publiko. Ang kanilang pag-uulat sa pananalapi ay magkapareho din sa isang korporasyon na naglalagay ng mga stock nito sa merkado.

Mga Pakinabang ng MLPs

Karamihan sa mga MLP ay nag-aalok ng isang ani ng kahit saan mula anim hanggang pitong porsyento, habang gumagawa din sila ng matatag at pare-pareho na cash flow bawat taon. Ang mga pamamahagi ng cash na ibinigay ng mga MLP ay medyo madaling hulaan, na mahusay para sa mga namumuhunan na naghahanap ng katatagan. Dahil ang mga MLP ay hindi nabibigatan ng pagbabayad ng buwis, mayroon silang isang mas mababang gastos ng kapital kaysa sa karamihan sa iba pang mga kumpanya. Nagagawa ng mga MLP na magpatuloy sa mga pakikipagsapalaran na maaaring hindi maisip ng mga nasisingil na buwis.

Ang mga nakamit na kapital ay isa sa pinakamalaking pakinabang para sa isang kumpanya na lumipat sa istraktura ng MLP. Sa halip na harapin ang dobleng pagbubuwis, na karaniwan para sa mga korporasyon, ang MLPS ay ibinubuwis lamang kapag natanggap ang mga pamamahagi.

Mga Bunga na Buwis — Mga MLP

Ang mga MLP ay binubuwisan sa pagbabalik ng kapital, habang ang mga namumuhunan ay dapat harapin ang form na buwis sa K-1 kapag nagmamay-ari sila ng mga MLP. Ito ay isang komplikadong sasakyan sa paghahanda ng buwis, ngunit maraming mga accountant o form sa online na buwis na makakatulong na gawing mas mahirap ang proseso.

Ang isa pang negatibo tungkol sa mga MLP ay hindi sila nakikipag-mesh sa mga IRA dahil sa UBTI, o sa hindi kaugnay na kita sa buwis na may negosyo. Ang mga MLP ay madalas na bumubuo ng ganitong uri ng kita sa pamamagitan ng kanilang operasyon. Kung ang mga pag-aari na mayroon ka sapat na malaki upang magresulta sa isang singil sa buwis sa UBTI na higit sa $ 1,000, maaaring kailangan mong magbayad ng buwis sa UBTI, kahit na ang MLP ay inilagay sa iyong account na ipinagpaliban sa buwis.

Ngunit ang mga MLP ay mayroon ding maraming mga benepisyo sa buwis. Ipaalam sa amin na bumili ka ng halagang $ 100,000 ng mga yunit sa isang MLP. Sa unang taon, bibigyan ka ng $ 6,000 sa mga pamamahagi sa bawat buwan. Kapag natapos ang taon, natutunan mo ang mga pagbabahagi na ito ay isang kabuuang $ 6,000 na kita at $ 5,000 ng pamumura. Ibabawas mo ang $ 5,000 mula sa $ 6,000 upang makuha ang halagang babayaran mo na buwis - $ 1,000. Kahit na ikaw ay nasa isang napakataas na bracket ng buwis na naniningil ng 50 porsyento na buwis, magtatapos ka lamang sa pagbabayad ng $ 500 na buwis sa $ 6,000 na kita.

Ang mga kahihinatnan sa buwis ng mga MLP ay mas nauunawaan sa pamamagitan ng pagtingin sa return on capital at cost basis. Ang return on capital ay ang pagbabayad na isang seguridad, tulad ng REITs o MLPS, na ginagawa sa isang namumuhunan mula sa mga pondong hindi nagmula sa kanilang netong kita. Ang batayan sa gastos ay tumutukoy sa orihinal na presyo ng isang asset para sa mga layunin sa buwis, naayos para sa anumang mga dividend o pamamahagi. Minsan ito ay tinatawag na batayan sa buwis. Kapag nagbabayad ng buwis, maaaring matukoy ng mga namumuhunan ang kanilang kita sa kapital, na tumutukoy sa pagkakaiba sa pagitan ng batayan sa gastos at kasalukuyang halaga ng merkado ng pag-aari.

Sa mga MLP, hindi mo kailangang magbayad kaagad ng buwis sa iyong mga hawak - sa halip ay maaari mo itong ibawas mula sa batayan sa gastos. Ngunit kung nagbebenta ka ng mga yunit ng MLP, kailangan mong magbayad ng buwis sa mga yunit na naibenta. Kaya't ang paghawak sa mga MLP para sa pangmatagalang saysay para sa maraming mga namumuhunan, dahil maaari nilang maghintay para sa kanilang batayan sa gastos na maabot ang $ 0, na nangangahulugang ang kanilang buwis ay permanenteng ipinagpaliban.

Mga Bunga na Buwis — Mga REIT

Habang ang pag-asam ng REIT na hindi sinisingil ng buwis sa kanilang kita ay nakakaakit sa mga namumuhunan, dapat nilang tandaan na ang buwis sa kita ay dahil sa natanggap nilang dividends. Bilang karagdagan, kailangang harapin ng REIT ang buwis sa pag-aari sa kanilang iba't ibang mga pag-aari. Para sa ilang mga REIT, ang buwis sa pag-aari ay maaaring bumubuo ng hanggang 25 porsyento ng mga gastos sa pagpapatakbo.

Ang mga dividend na binayaran ng mga REIT ay binubuwisan bilang ordinaryong kita sa unitholder. Ngunit may mga kaso kung saan ang mga dividend ay itinuturing na kwalipikadong dividend, na nagreresulta sa isang buwis sa mga nadagdag na kapital. Ang karamihan sa mga shareholder ng REIT ay magbabayad lamang ng kanilang nangungunang marginal na rate ng buwis sa kanilang mga dividend. Sa katunayan, ang ilan sa mga dividend na binabayaran ng REIT ay maaaring maging kwalipikado bilang isang hindi maaring ibalik na kapital, na nagtatanggol sa mga buwis sa mga yunit na iyon hanggang maibenta ng may-ari. Ang mga nasabing hindi mababayaran na pagbabayad ay nagtatapos sa pagbawas sa batayan ng gastos para sa unitholder.

Namumuhunan sa mga MLP

Maraming paraan para mailagay ng mga namumuhunan ang kanilang pera sa mga MLP. Ang isa sa mga paraang iyon ay sa pamamagitan ng ETF, o Exchange-Traded Fund, MLPs. Ang mga pondong ipinagpalit ay ipinagbibili ay mga mahalagang papel na nabebenta na sumusubaybay sa mga index, tulad ng mga kalakal, bono, o mga pondo ng index. Sa kaibahan sa kapwa pondo, ang mga ETF ay nakikipagkalakalan sa stock exchange.

Ang ETF MLPs ay isang mahusay na paraan para maalis ng mga namumuhunan ang ilan sa mga panganib sa negosyo na nauugnay sa pagbili ng solong MLPS, habang binibigyan din sila ng mga benepisyo sa buwis na nauugnay sa mga pondong ipinagpalit. Ngunit ang mga ETF MLP ay madalas na medyo mahal, na kung saan ay dapat mag-ingat sa mga namumuhunan.

Kung ang mga namumuhunan ay hindi nais na sumugod sa ETF MLPs, maaari rin nilang isaalang-alang ang mga pondo ng kapwa na humahawak sa mga MLP. Ang mga Mutual na pondo na namuhunan ng kanilang pera sa MLPs ay magbibigay-daan sa mga namumuhunan na antalahin ang kanilang mga pagbabayad sa buwis sa ibinahaging kita hanggang maipagbili ang mga pamumuhunan. Ang mga natamo ay kwalipikado bilang pangmatagalang mga nadagdag, na nagreresulta sa isang mas mababang rate ng buwis kaysa sa mga panandaliang nakamit na kapital.

Ang Mutual na pondo ay isa ring mahusay na pagpipilian dahil sa kanilang pinamamahalaang kalikasan. Ang pagkakaroon ng tagapamahala ng kapwa pondo na pumipili ng mga MLP na ilalagay sa pondo ay maaaring gumawa ng isang malaking pagkakaiba upang mapagaan ang mga panganib ng mga assets na ito. Napakaraming namumuhunan ang iniisip na lahat ng MLP ay nilikha pantay. Habang ang mga namumuhunan ay kailangang magbayad ng bayarin sa pagpapanatili para sa mga benepisyong ito, sulit na isinasaalang-alang ang kabaligtaran.

Pagwawaksi

Ang artikulong ito ay para sa impormasyon at edukasyon lamang. Ito ay hindi isang pag-endorso ng anumang partikular na stock para sa pondo. Kumunsulta sa iyong stock broker o tagapayo sa pananalapi bago bumili at magbenta ng stock.