Paano kumita sa negosyo sa pag-iimbak ng sarili: pagsisimula

Ang aming magandang naka-landscap na negosyo sa pag-iimbak ng sarili.

Marahil ay katulad mo ako at nasiyahan sa isang mahusay na karera, o marahil ay naghahanap ka lamang para sa isang iba't ibang uri ng negosyo upang magsimula.

Sa paglipas ng aking dalawampu't limang taon bilang isang civil engineer, nagtrabaho ako kasama ng maraming mga may-ari ng negosyo, developer, at negosyante, ngunit karamihan sa kanila ay walang lifestyle, nababaluktot na mga iskedyul ng trabaho, at kita na nais ko. Mayroong isang tao na mayroong parehong oras at pera, at nagmamay-ari siya ng isang self-storage na negosyo. Ang pagbisita niya sa opisina ko ay nagbago ng aking buhay. Mangyaring ipaalam sa akin na ibahagi ang natutunan ko mula sa pagdalaw na iyon at kalaunan ay naranasan kong maging totoo.

Mga Pakinabang ng Pag-aari ng Sariling Pag-iimbak

Maging iyong sariling boss: Gayundin, walang katabi na walang mga empleyado kumpara sa karamihan sa mga negosyo at walang politika ng kumpanya na makitungo araw-araw. Ang pag-iimbak ng sarili ay isang negosyong hinihimok ng manager.
May kakayahang umangkop na iskedyul ng trabaho: Nagpatuloy akong nagtatrabaho sa aking negosyo sa engineering buong-oras. Pagkatapos isang araw pinalitan ko ang aking kita sa engineering at nagawang magretiro. Ang aking manager ay nagpapatakbo ng pang-araw-araw na negosyo para sa aking tatlong mga lokasyon sa pag-iimbak ng sarili habang inaalagaan ko ang malaking larawan at nagtatrabaho sa opisina ngayon at pagkatapos ay para sa kasiyahan nito.
Kontrolin ang iyong sariling hinaharap at seguridad: Kahit na bilang isang may-ari ng isang negosyo sa engineering ako ay nakikipagkalakal ng dolyar para sa mga oras. At walang sapat na oras sa araw. Ang pag-iimbak ng sarili ay nagbibigay ng isang uri ng natitirang kita sa buhay sa sandaling makuha mo ito sa lahat ng mga silindro. At sa kabuuan ay nagtatayo ka ng equity upang maaari kang magkaroon ng kita sa pagreretiro kapag handa ka na!
Opurtunidad ng paglago at limitadong peligro: Handa akong magtrabaho nang husto ngunit hindi ko nais na ipagsapalaran ang lahat ng nagawa ko na, kaya't naghanap ako ng lumalaking industriya, mataas na kita at mataas na rate ng tagumpay. Kung titingnan mo ang industriya ng pag-iimbak ng sarili tulad ng ginawa ko makikita mo na ang pag-iimbak ng sarili ay may mas mataas na mga rate ng pangmatagalang pagbabalik ng lahat ng mga pangunahing kategorya ng real estate kabilang ang mga apartment, tanggapan ng opisina, pang-industriya na pag-aari, at tingi at mas mababa ang gastos upang maitayo.

Paano magsimula

Ang pagkuha ng unang hakbang ay ang pinakamahirap na bahagi. Dinisenyo ko ang aking unang pagtipig sa sarili 20 taon na ang nakakalipas bilang isang batang sibil na inhinyero. Ni hindi ko alam kung ano ito hanggang sa ibigay sa akin ng aking kliyente ang mga detalye, dinisenyo ko ito at inaprubahan ito ng City Planning and Zoning Commission. Mula noong oras na iyon nagdisenyo ako ng maraming katulad na mga pasilidad. Kamakailan-lamang ay nagplano ako, nagdisenyo, nagtayo, at nagpapatakbo ng dalawang pasilidad sa pag-iimbak ng sarili na pagmamay-ari ko at nagtatayo ng aking unang internasyonal na pasilidad sa Canada. Natutunan ako mula sa mga totoong karanasan sa buhay at patuloy na natututo araw-araw.

Mga Unang Hakbang

Maaaring sabihin sa iyo ng ilang tao na ang pag-iimbak ng sarili ay madali, hindi kumukuha ng maraming pagpaplano, oras, o pera na wala sa bulsa, at palaging kumikita. Mag-ingat. Walang malayo sa katotohanan. Para sa isang tipikal na pasilidad na 50,000 square square, mamuhunan ka ng halos $ 400,000 hanggang $ 500,000 ng iyong sariling pera, manghihiram ng 3 hanggang 5 milyong dolyar mula sa bangko, at personal na gugugol ng daan-daang oras bago ka magrenta ng unang yunit. Ngunit ang maayos na nakaplanong, pinapatakbo, at pinondohan na pasilidad ay maaaring maging isang napaka-rewarding at kumikitang negosyo.

Pagpili ng Site

Lokasyon, Lokasyon, Lokasyon. Ito ang nag-iisang pinakamahalagang kadahilanan sa tagumpay para sa isang sariling imbakan na negosyo. Inirerekumenda kong maghanap ng isang pag-aari sa isang kalsada na may average na pang-araw-araw na dami ng trapiko na hindi bababa sa 10,000 mga sasakyan bawat araw na may isang inirekumendang average na pang-araw-araw na dami ng trapiko na 20,000 mga sasakyan bawat araw o mas mataas. Simulang makipag-usap sa lahat mula sa iyong lokal na ahente ng real estate, banker, tagaplano ng bayan, at iba pang mga operator ng self storage.

Ang bawat pag-aari ay natatangi at ang bawat bayan ay karaniwang may tukoy na mga regulasyon sa pag-zoning na nakakaapekto sa kung magkano ang maaaring iakma sa imbakan sa isang naibigay na pag-aari. Karaniwan kailangan mo ng 4 -5 ektarya para sa isang gusaling may isang palapag at 2 ektarya para sa isang multi-story na gusali. Kadalasan ang mga tagagawa ng gusali ay gagawa ng mga paunang layout nang walang bayad.

Disenyo

Ang pagsasangkot ng iyong engineer at tagapagbigay ng gusali ng maaga ay mahalaga sa isang mahusay na nakadisenyo na pasilidad. Maaari ka ring makakuha ng magagandang ideya mula sa pagbabasa ng mga publication ng kalakalan at pagbisita sa mga umiiral na mga pasilidad sa pag-iimbak ng sarili. Sa panahon ng proseso ng disenyo dapat mo ring simulan ang pagmemerkado ng iyong pasilidad.

Mga Pag-apruba sa Pagkontrol

Huwag maliitin ang mga detalye at plano na kakailanganin. Kadalasan ang halos kumpletong mga plano sa konstruksyon at site ay kinakailangan. Huwag tantyahin ang oras na aabutin upang makakuha ng mga pag-apruba sa regulasyon. Ito ay isang kritikal na yugto kung saan madalas na kinakailangan ang kompromiso. Dapat kang magkaroon ng isang 12 buwan na tagal ng panahon sa iyong kasunduan sa pagbili, kahit na kailangan mong magbayad ng sobra para sa pangalawang 6 na buwan.

Konstruksyon

Kung mas detalyado ang iyong mga plano at mga dokumento sa pagtatayo, mas kaunting gastos na sobra ang tatakbo sa iyong proyekto. Dapat kang magkaroon ng isang solong punto ng pakikipag-ugnay sa lahat ng iyong mga kontratista at nais mong maging magagamit araw-araw sa site. Walang magprotekta sa iyong pera at mga interes pati na rin sa iyo.

Mga Operasyon, Mga empleyado, at Sistema

Ang iyong numero unong pag-aari ay ang iyong mga empleyado. Nagpapatakbo kami ng isang 50,000-square-foot na pasilidad na may isang manager at isang part-time na empleyado upang magtrabaho Sabado. Umarkila ng iyong mga empleyado batay sa kanilang mga kasanayan sa mga tao, kakayahan sa pagsasalita at pagsusulat, at ang sentido una at ang kanilang kaalaman sa pag-iimbak ng sarili. Simulan ang unang araw sa paggawa ng mga system at pamamaraan upang gawing mas maayos ang daloy ng trabaho. Tandaan na magkakaroon ka ng maraming mga empleyado sa mga nakaraang taon, kaya kritikal ang nakasulat na dokumentasyon.

Marketing at Sales

Dapat magsimula nang matagal ang iyong marketing bago magbukas ang iyong site, magsisimula sa pagpili at disenyo ng site. Sinabi ko ito dati ngunit sulit na sabihin ulit: Siyamnapung porsyento ng aming mga nangungupahan ang natagpuan sa amin sa pamamagitan ng pagmamaneho ng, Internet, at mga referral mula sa mga mayroon nang mga customer. Ang huling 10% ay nagmula sa natitirang aming marketing at advertising. Ngunit ang huling 10% ay maaaring mangahulugan ng pagkakaiba sa pagitan ng paglabag kahit o pagkakaroon ng kita. At dahil lang sa paglalakad nila papunta sa iyong tindahan ay hindi nangangahulugang magrenta sila. Ang karamihan sa mga tagapamahala ng pag-iimbak ng sarili ay mga clerks na kumukuha ng mga order, ang ilan ay mga ahente ng serbisyo sa customer na kumukuha ng mga order. Ang magagaling na tagapamahala ay mga benta ng tao.

Siyam na Bagay na Dapat Gawin Una

Gumawa ng isang personal na pagsusuri upang matiyak na mayroon kang kaalaman, sapat na oras, at pera o ng pagkakataong makapagsimula sa isang mahusay na pagsisimula.
Sumali sa iyong lokal o estado na pansamantalang pag-iimbak ng samahan at dumalo sa mga pagpupulong.
Mag-subscribe sa isang magazine sa kalakalan tulad ng Inside Self-Storage o Mini-Storage Messenger .
Basahin ang mga regulasyon sa zoning at wetland para sa bayan kung saan mo nais na bumili ng lupa. Makipagtagpo sa engineer ng bayan at tagaplano upang pag-usapan ang pinahihintulutang proseso para sa isang pasilidad na iimbak ng sarili.
Maghanap ng isang komersyal na realtor upang matulungan ka sa iyong paghahanap para sa lupa.
Makipagkita sa iyong bangkero at magtanong tungkol sa mga pautang sa pag-iimbak ng sarili.
Makipagkita sa isang lokal na engineer upang makakuha ng magaspang na mga frame ng oras para sa disenyo at pag-apruba ng site.
Huminto sa bawat pasilidad na nag-iimbak ng sarili na nadaanan mo at kinakausap ang mga may-ari. Ipaalam sa kanila na alam mong nag-iisip tungkol sa pagsisimula ng iyong sariling kumpanya. Ang ilang mga may-ari ay mag-aatubiling magsabi ng marami, ngunit marami ang malulugod na bigyan ka ng toneladang kapaki-pakinabang na impormasyon.
Suriin ang mga pasilidad sa iyong pamayanan. Mamangha ka kung gaano kabilis ka nagsimulang matuto ng napakahalagang impormasyon.

Magtakda ng isang Makatotohanang Iskedyul

Para sa tatlong pasilidad na itinayo ko at kasalukuyang pagmamay-ari, nag-average ito ng dalawang taon mula noong una akong nagpasya na magtayo upang buksan ang mga pintuan. Habang ito ay maaaring mukhang mabagal, ito ay medyo mabilis.

Una, kailangan mong maghanap ng isang piraso ng lupa na umaangkop sa iyong mga pangangailangan, at makipag-ayos sa isang pagpipilian upang bumili.
Pagkatapos, kailangang idisenyo ng iyong engineer ang proyekto at kumuha ng pag-apruba mula sa mga lokal na lupon ng munisipyo.
Matapos ang mga pag-apruba sa regulasyon kailangan mong gumawa ng mas detalyadong mga disenyo.
Susunod, kailangan mong pumili ng (mga) kontratista at, syempre, pagkatapos ay kailangan mong itayo ang pasilidad.

Ang mas makatotohanang tungkol sa iyong iskedyul ng oras, mas magiging handa ka, at tiyak na magiging mas hindi nakakainit.

Maaari kang makakuha ng 100% kita sa lahat ng nabili na mga produkto.

Ang pang-apat na bagay na nauugnay sa mga realtor. Ang mga ahente ng real estate ay hindi mga inhinyero, eksperto sa pag-zoning, o eksperto sa pag-unlad at maaari o hindi nila alam ang mga detalye na maaaring gawing hindi angkop ang isang pag-aari para sa isang pagpapaunlad ng sarili. Hindi sila mananagot sa anumang paraan kung ang pag-aari ay hindi angkop para sa iyong mga pangangailangan. Kailangan mong gawin ang iyong sariling nararapat na pagsisikap. Hindi mo kailangang matugunan ang anumang minimum na presyo ng alok na iminumungkahi nila.

5. Mga empleyado

Ang ikalimang bagay na nauugnay sa mga empleyado. Likas sa tao ang magalit kapag binago ang deal. Kailangan mong maging napaka-tukoy tungkol sa mga responsibilidad sa trabaho ng mga tagapamahala, mga tungkulin, at mga patakaran ng iyong mga kumpanya sa yugto ng pakikipanayam at dapat itong isulat. Kadalasan ang mga panayam ay tapos na sa cuff at impormal na paraan. Habang ang isang mabuting prospective manager ay maaaring hindi kailanman nagtrabaho sa isang imbakan sa sarili bago sila maging isang negosyante, isang taong tao at maging may pagganyak sa sarili. At dahil lamang sa sinabi nilang sila ay hindi ginagawa itong totoo.

Ang anumang mga pagbabago sa trabaho o kahit na paglilinaw pagkatapos na sila ay tinanggap ay nakagagambala. Kahit na ang mga bagay na maaari mong isaalang-alang ang sentido komun tulad ng hindi paggamit ng computer para sa mga personal na panlipunan na mga site sa araw ay dapat sa manwal ng kumpanya. Ang tagapamahala ng pansariling imbakan ay dapat na maging jack ng maraming mga kalakalan mula sa harapan sa offsite marketing, paglilinis, pagtawag para sa huli na pagbabayad, accounting, pagpapanatili atbp Ang mas maraming nauunawaan mo at ng iyong manager bago sila tinanggap ng mas mahusay. Ang iyong manager ang iyong numero unong pag-aari!

6. Mga Tagagawa ng Building na Nag-iimbak ng Sarili

Pang-anim, na nauugnay sa mga tagagawa ng pagtatayo ng sarili. Nagbibigay ang mga ito ng libreng mga plano sa site na ayon sa konsepto, ngunit ang mga planong ito ay madalas na hindi isinasaalang-alang ang lahat ng mga tampok sa lupa at mga regulasyon sa pag-zone. Sasabihin sa iyo ng isang mapagkakatiwalaang tagagawa ang kanilang mga plano ay isang panimulang punto at karaniwang kailangan mo ng isang detalyadong plano ng site ng isang lokal na inhinyero na pamilyar sa mga lokal na regulasyon ng Zoning at may maraming mga detalye tungkol sa lupa.

7. Iyong Trabaho

Trabaho mo upang turuan at turuan ang iyong mga empleyado. Trabaho mo upang makuha ang telepono na mag-ring at makakuha ng mga prospect na huminto sa pamamagitan ng iyong pansariling pasilidad sa pag-iimbak at trabaho ng iyong mga manager na magrenta ng mga yunit sa kanila.

8. Mga Linya ng Paningin

Panghuli, na may kaugnayan sa mga linya ng paningin. Ang isa sa pinakapansin ng pangunahing mga isyu sa plano ng site ay ang kinakailangan para sa isang iminungkahing linya ng paningin sa driveway. Karaniwan isang angkop na linya ng paningin ang dapat ibigay para sa anumang pag-unlad na komersyal. Dahil ito ay isang isyu sa kaligtasan mahirap makakuha ng pagkakaiba-iba o pag-apruba kung hindi natutugunan. Karaniwan ang mga ito ay batay sa bilis ng mayroon nang trapiko (hindi ang limitasyon ng bilis) at magsisimula sa 250 talampakan hanggang 350 saklaw at malampasan ang 1000 talampakan para sa mas mataas na bilis ng trapiko. Nakita ko nang maayos ang mga plano bago ito napagtanto na ang mga kinakailangang linya ng paningin ay hindi maibigay. Alam ko ang mga nakakatamad na bagay — ngunit hindi ito napigilan ng sibil na inhenyero sa akin.

Mga Sagot sa Pitong mga FAQ

Wala akong anumang background sa pag-iimbak ng sarili. Maaari ba akong bumuo ng isang matagumpay na negosyo?

Oo kaya mo. Sa katunayan ang karamihan sa 50,000 na pansariling imbakan na negosyo sa USA ay pagmamay-ari ng mga indibidwal na nagmamay-ari lamang ng sariling pasilidad sa pag-iimbak. Nagsimula sila tulad mo at ako na walang background sa pag-iimbak. Ang mahusay na bagay tungkol sa pag-iimbak ng sarili ay hindi ito kumplikado kumpara sa karamihan sa mga negosyo. Sa pagsasaliksik at ilang tulong kasama ang paraan na maaari kang bumuo ng isang negosyo na mas mababa ang gastos kaysa sa karamihan sa mga negosyo sa real estate at iba pang mga negosyo at may napakababang rate ng peligro.

At higit sa lahat gumagawa ito ng isang pinakamahalagang bagay na hindi na nagagawa ng maraming negosyo: isang natitirang positibong daloy ng cash na maaaring tumagal ng isang oras ng buhay o kahit na sa mga henerasyon. At ang saya! Ang pinakamahusay na paraan upang makapagsimula sa pag-iimbak ng sarili ay ang isang napatunayan na system. Suriin ang pagkakataon sa awtoridad sa pag-iimbak sa pagtatapos ng artikulong ito.

Gaano karaming pera (equity) ang kailangan kong magkaroon upang bumuo ng isang self-imbakan at kung magkano ang utang sa akin ng bangko?

Kadalasan kakailanganin mo ng 15- 35% ng mga gastos sa pag-unlad at magbibigay ang bangko ng pautang para sa balanse. Maaaring may mga pagbubukod sa parehong low end at high end depende sa merkado at ekonomiya sa iyong lugar, karanasan sa negosyo at credit rating, mga indibidwal na bangko at iba pang mga kadahilanan.

Magkano ang gastos sa pagbuo?

Mayroong tatlong pangunahing mga lugar ng gastos na dapat isaalang-alang. Ang una ay ang mga gastos sa paunang konstruksyon (o mga gastos sa paunang pautang). Kasama rito ang mga gastos sa engineering para sa mga plano sa site at pag-apruba sa regulasyon; bayarin sa bangko para sa aplikasyon ng pautang (bayad sa aplikasyon ng utang o mga puntos, bayarin sa pagtasa atbp.); at bayarin sa land land options. Habang ang mga bayarin na ito ay madalas na itinuturing na bahagi ng iyong equity sa proyekto na karaniwang kailangan mong bayaran ang mga bayarin na ito sa bulsa dahil ang isang bangko ay hindi bibigyan ka ng pautang nang walang isang naaprubahang proyekto ng bayan o bayarin sa pautang sa bangko na nabayaran nang una.

Ito ay pera na nasa peligro dahil walang garantiya na aaprubahan ka ng bayan ng proyekto. Napakahalaga na gawin mo ang iyong nararapat na pagsisikap hinggil sa "kalidad" (mga basang lupa, madali, zoning, at iba pang mga paghihigpit) ng lupa at sa bayan bago ka gumastos ng malaking halaga para sa huling mga engineered na plano sa site. Kadalasan ang pagbabayad sa isang lokal na inhenyong sibil upang suriin ang mga regulasyon ng pag-aari at pag-zona at bigyan ka ng isang pang-konsepto na plano upang suriin ang bayan ay nagastos nang malaki. Kadalasan ang unang pangkat ng mga bayarin na ito ay maaaring nasa saklaw na $ 25,000 hanggang $ 50,000 kung walang mga pangunahing problema ang natamo.

Ang pangalawang lugar ng mga gastos ay ang gastos sa lupa at konstruksyon. Ang mga bayarin na ito ay maaaring mag-iba nang malaki depende sa presyo ng lupa, mga indibidwal na pagpapabuti sa lupa at laki at uri ng pasilidad sa pag-iimbak ng sarili. Ang lupa ay maaaring mag-iba mula $ 50,000 hanggang ilang daang libo. Ang mga indibidwal na pagpapabuti ng lupa ay malaki ang pagkakaiba-iba sa pagitan ng mga site.

Nagmamay-ari ako ng tatlong pasilidad at bawat isa ay may natatanging espesyal na gastos sa pagpapabuti ng lupa. Ang isang site ay medyo antas sa buhangin at graba na may mababang gastos sa pagpapabuti ng site. Ang isang pangalawang imbakan sa sarili ay nasa isang sloped parcel na nangangailangan ng labis na 3-4 talampakan ng pagpuno para sa buong site. Ang isang pag-aari ay nangangailangan ng $ 20,000 na halaga ng pagsubok sa lupa para sa polusyon at higit pa para sa pag-aayos ng lupa na kinakailangan ng mga batas ng estado at pederal.

Ayaw kong bigyan ka ng isang solong numero para sa konstruksyon ngunit alam ko na iyon ang kailangan mo para sa ilang paunang pagsisiyasat. Kaya bago ang pagsusuri at indibidwal na parsela at iminungkahing pag-unlad gagamitin ko ang isang bilang ng $ 40 bawat parisukat na paa. Ito ay para sa iyong pangunahing gusali ng pag-iimbak ng sarili sa metal at hindi kasama ang gastos ng lupa, mga espesyal na pagpapabuti sa lupa o iba pang hindi pangkaraniwang gastos na maaaring makaranas.

Ang gastos na ito ay maaaring pino pagkatapos mong pumili ng isang pag-aari at ang iyong lokal na inhenyero ng sibil ay gumawa ng isang pang-konsepto na plano sa site. At sa sandaling ang isang Huling detalyadong plano ng site ay nakumpleto maaari kang magkaroon ng isang kontratista na magbigay sa iyo ng isang pagtatantya sa konstruksyon para sa isang mas makatotohanang gastos. Karaniwan na magdagdag ng 15% sa mga pagtatantya ng kontratista para sa hindi inaasahang mga karagdagang magaganap. Ang pangatlong lugar ng konstruksyon ay ang mga gastos sa pagsisimula. Kung hindi mo isinama ang kagamitan at kagamitan sa tanggapan (at site) huwag kalimutang isama ang mga ito dito.

Bubuksan mo ang iyong bagong negosyo sa pag-iimbak ng sarili gamit ang iyong tipikal na mga gastos sa pagpapatakbo (utang, empleyado, mga utility, buwis, atbp.) At limitadong kita sa pag-upa. Buwan-buwan kailangan mong maglagay ng pera sa iyong negosyo hanggang sa may sapat na mga pagrenta upang mabayaran ang iyong mga bayarin. Maaari itong tumagal ng ilang buwan hanggang dalawa o tatlong taon depende sa maraming mga kadahilanan. Kung nagawa mo na ang iyong nararapat na pagsisikap at natukoy na may pangangailangan para sa bagong pasilidad sa pag-iimbak, magkaroon ng isang mahusay na lokasyon na may angkop na pagmamaneho sa pamamagitan ng trapiko at handa kang ibenta ang pasilidad nang mabuti maaari mong bawasan ang oras upang masira at kumita.

Muli alam kong naghahanap ka para sa isang numero. Maaari kong sabihin sa iyo para sa tatlong pasilidad na pagmamay-ari ko Mayroon akong tatlong magkakaibang mga oras ng pag-upa upang masira - mas mababa sa 1 taon, 1.5 taon, (at umaasa na mas mababa sa isang taon para sa pasilidad na bubuksan ko lang) Mayroon akong buong oras empleyado sa bawat pasilidad. Maraming mga dalubhasa sa larangan ang nagrekomenda sa iyo na magbadyet para sa isang 2 taong panahon upang masira. Ang iyong dalawang pinakamalaking gastos sa pagpapatakbo pagkatapos ng iyong mga pagbabayad sa utang ay magiging iyong mga empleyado at buwis sa pag-aari. Maaga ka dapat makipagtagpo sa iyong lokal na tagapagtasa ng buwis o suriin kung ano ang iba pang mga pasilidad sa pag-iimbak ng sarili sa iyong bayan na nagbabayad para sa mga buwis upang hindi ka magulat.

Ang isang labas sa dingding sa buwanang gastos para sa isang hindi kilalang phase 1 self storage (25,000 + -sf) ay maaaring humigit-kumulang na $ 15,000 + o - 5k. Kaya't sa pag-aakalang isang average na rate ng pagrenta na $ 100 bawat yunit ay nangangahulugang magrenta ka ng 150 mga yunit upang masira.

Gaano karaming mga parisukat na paa ang dapat kong itayo at kung gaano karaming lupa ang kailangan ko?

Mayroong ilang mga teorya sa negosyo na dapat na sundin kapag nagpapasya kung magkano ang itatayo na imbakan. Ang isa ay ang pagkakaroon ng diskarte sa paglabas. Kadalasan ang pinakamataas na benta ng sariling imbakan ay pupunta sa mga pasilidad na binili ng mga reit o iba pang mga malalaking operator ng self storage. Kadalasan nais nila ang mga pasilidad na 40,000 sf at mas malaki. Hindi mo nais na magkaroon ng isang pasilidad na napakaliit na nagpapatunay lamang ng pag-iimbak ng sarili ay angkop para sa lugar at umaakit ng isang mas malaking pasilidad upang magawa ang karamihan ng mga kita pagkatapos mong magtrabaho nang husto.

Ang pagbubukod dito ay kung isasaalang-alang mo ang iyong pansariling imbakan na negosyo na isang pang-gilid na negosyo na itinayo mo sa lupa na pag-aari mo na at naubusan ng mayroon nang tanggapan ng negosyo. Ang pag-upa sa pansariling pag-upa ay mas mabilis (at umuupa nang higit pa bawat sf) kapag mayroon kang isang tanggapan na may regular na oras ng tanggapan. Upang magbayad para sa isang manager at gumawa ng isang makabuluhang kita at magbayad para sa lahat ng iyong mga pagsisikap at ipagsapalaran maaari kang gumamit ng paunang pagtatantya ng 40,000 sf (para sa lahat ng mga yugto) hanggang sa magawa mo ang lahat ng nararapat na pagsisikap para sa iyong tukoy na proyekto.

Hindi mo kailangang i-buildout ang buong proyekto sa isang yugto at sa katunayan ang phasing ay lubos na inirerekomenda. Makakatipid ito sa iyo ng mga idinagdag na gastos ng pagkakaroon ng isang malaking suplay ng mga hindi naiupahang mga yunit. Ang isang 50,000 Sf na proyekto ay maaaring itayo sa dalawa o marahil tatlong yugto depende sa imbakan na mga pangangailangan ng isang tukoy na lugar. Siyempre ang susi ay kinakalkula ang square footage na kinakailangan para sa iyong lugar at binabawas ang umiiral na square footage at na iminungkahing imbakan (ngunit hindi itinayo).

Para sa karamihan ng mga lugar kung saan maraming mga pasilidad sa pag-iimbak ng sarili upang pumili mula sa lugar ng pagguhit ay isang 3 hanggang 5 milyang radius at ang pangangailangan ay karaniwang 4 hanggang 7 sf bawat tao. Ang mga kadahilanang ito ay magkakaiba-iba sa bawat lugar. Maaari kang tumawag sa isang lokal na appraiser ng pansariling imbakan (tiyaking mayroon silang background sa self storage appraisal) at tanungin kung anong mga numero ang ginagamit nila. Karaniwang mangangailangan ang iyong bangko ng isang pagsusuri ng iyong proyekto at maaaring bigyan ka ng iyong bangko ng mga pangalan ng kanilang mga appraiser upang makipag-ugnay para sa lokal na impormasyong ito.

Ang dami ng lupa na kailangan mo ay lubos na nakasalalay sa mga lokal na regulasyon sa pag-zona at at mga tukoy na tampok sa lupa. Parehong dapat suriin nang maaga nang may pansin. Kadalasan maaaring kailanganin mo ang tulong ng isang lokal na inhenyong sibil. Ang isang solong regulasyon ng pag-zoning o banda ng wetlands ay maaaring gawing hindi magagawa ang isang pag-aari para sa sariling pag-iimbak.

Kung wala kang mga hadlang sa pag-zoning, walang mga hadlang sa utility at mabuting lupa (hindi kakaibang hugis, walang wetland o mga katubigan, walang mga kadalian, walang matarik na dalisdis na higit sa 3%, maaari mong gamitin ang isang paunang pagtatantya ng 10,000 + o - sf ng solong ground ground i-access ang pansariling pag-iimbak bawat acre ng lupa. Mangyaring mag-ingat na walang perpektong piraso ng lupa - kahit papaano hindi ko pa ito natagpuan.

Ano ang ilan sa mga pagkakamali sa disenyo ng site plan na nakita mo?

Walang opisina.
Walang benta area sa opisina o sales area na masyadong maliit.
Walang madaling pag-access sa banyo ng customer.
Kailangang dumaan ang customer sa gate ng seguridad upang makarating sa opisina.
Walang 4 na paa ng tao na gate upang ma-access ang lugar ng pag-iimbak nang hindi binubuksan ang pangunahing gate.
Ang pag-access keypad ay hindi nakahanay sa gate.
Matatagpuan sa pang-industriya parke o sa labas ng paraan ng mga lokasyon.
Puwang sa pagitan ng mga gusali na mas mababa sa 24 talampakan.
Mas malalaking mga yunit (lalo na ang mga yunit ng pag-iimbak ng kotse) na hindi matatagpuan sa labas ng proyekto kung saan maaaring ibigay ang mas malaking mga access drive.
Hindi sapat ang ibinigay na landscaping.
Walang bintana o maliit na bintana sa opisina.
N0 o hindi sapat ang pag-iilaw ng site. Ang isang ilaw sa pasukan ng site ay isang magandang ugnayan.
Ang mga unit ng imbakan ay hindi nakikita mula sa kalsada.
Walang mga hakbang sa seguridad.
Sa maraming mga patay na wakas.
Pagkawala ng mga yunit dahil sa mahinang layout.
Walang maliit na mga yunit at o hindi sapat na pagkakaiba-iba sa mga laki ng yunit.
Walang ibinigay na mga unit ng locker (4 "x 4").
Upang matugunan ang pag-apruba ng bayan sa pagbuo ng ilang mga tampok sa arkitektura na talagang ginagawang mas kapansin-pansin at hindi kaakit-akit ang pagtatayo ng metal.
Hindi ibinigay ang pagtatapos sa mga naaprubahang plano na nangangailangan ng aplikante na bumalik sa komisyon para sa pag-apruba.
Ang signage ng site ay hindi sa mga plano na hindi nangangailangan ng aplikante na bumalik sa komisyon para sa pag-apruba.
lapad ng driveway at o radius sa kalsada ng bayan hanggang sa maliit. Minimum na radius na 25 talampakan at isang ginustong radius ng pasukan na 45 talampakan.
Ang pag-access para sa RV ay hindi sapat na malaki.

Ano ang ilan sa pinakamahalagang bagay na kailangan kong malaman kapag binuksan natin ang mga pinto?

Tumatagal ng oras upang mapagtanto ng mga tao na bukas ka para sa negosyo at marketing na ginagawa ngayon ay magbabayad ng higit sa anumang ibang oras.
Ngayon na ang oras upang magsimula ng isang pare-pareho na gawain sa marketing.
Normal para sa una at madalas ang tanging tanong para sa mga prospect na magtanong kung ano ang presyo. Hindi ito nangangahulugang anuman - ito lamang ang tanging tanong na alam nilang itanong. Ang presyo ay hindi ang pangunahing dahilan ng pag-upa ng karamihan sa mga tao.
Kailangan mong paunlarin ka sa mga kakaibang pasilidad na nagbebenta ng mga tampok at benepisyo ngayon upang maipaalam mo sa iyong mga kliyente.
Sana mayroon kang isang web site bago mo buksan — kung hindi ito gawing isang priyoridad.
Kailangan mong "ipakita ang yunit" upang rentahan ito.
Kailangan mong maging dalubhasa at tulungan ang prospect na magkaroon ng kanilang sariling mga konklusyon - hindi mo lamang simpleng sabihin sa kanila.
Kailangan mong tanungin ang prospect para sa pag-upa o ang pagpapareserba.
Kailangan mong matutunan ang mga tao ng mga pagtutol at solusyon sa mga pagtutol na ito.