Talaan ng mga Nilalaman:
- Ang Batas ng Masamang Pag-aari
- Limang Mahalagang Elemento
- Mga Kinakailangan na Mag-iiba ayon sa Estado
- Isang Kaso na Nagtuturo
- Belotti v. Bickhardt
- Ang Pakay ng Masamang Posisyon
- Ang Texas Adverse Possession Case
- Background sa Kaso
- Pambansang Saklaw ng Media
- Bakit Hindi Gumana ang Scheme ni Robinson
Ang masamang pag-aari ay isang ligal na doktrina na pinag-aralan pangunahin ng mga mag-aaral sa paaralang batas sa unang taon at nakalimutan sa lalong madaling pagtatapos ng mga pagsusulit. Ang kung hindi man nakakubli na batas sa pag-aari, na kilala rin bilang "mga karapatan ng squatter," ay gumawa ng malaking balita noong 2011 nang ang isang tao sa Texas ay nag-angkin na kumuha ng isang $ 340,000 na bahay para sa halagang $ 16 lamang upang mag-file ng isang affidavit ng masamang pagkakaroon sa courthouse ng lalawigan. Sumunod na lumikha si Ken Robinson ng isang website, nag-publish ng isang e-book, at nag-aral ng isang klase ng mga mag-aaral sa batas sa SMU bago pinilit na lumabas ng bahay noong Pebrero 2012.
Kaya't ano ang masamang pagmamay-ari, at maaari ba talaga itong magamit upang kunin ang pagmamay-ari ng isang magarang tahanan sa labas ng bahay?
Ang masamang pagmamay-ari ay nauugnay sa paglabagtas.
Ang Batas ng Masamang Pag-aari
Ang teorya sa likod ng masamang pagmamay-ari ay simple: Kung ang isang tao ay sumasakop sa lupa na hindi nila pag-aari nang walang pahintulot ng may-ari, ang tunay na may-ari ay dapat gumawa ng aksyon upang palabasin ang trespasser sa loob ng isang tiyak na tagal ng panahon (tulad ng inireseta ng naaangkop na batas ng estado ng mga limitasyon). Kung ang totoong nagmamay-ari ay hindi kumilos sa oras, ang masamang may-ari ay maaaring makakuha ng titulo sa lupa at maging ligal na may-ari.
Limang Mahalagang Elemento
Upang mananaig, dapat ipakita ng masamang may-ari ang limang mahahalagang sangkap na ito:
- Na siya ay mayroong tunay na pagmamay-ari ng lupa at ginagamit ang lupa tulad ng tunay na nagmamay-ari ng katulad na pag-aari.
- Na ang pag-aari ay isasama sa lahat at hindi ibinabahagi sa totoong may-ari o sa pangkalahatang publiko.
- Na ang masamang pagmamay-ari ay bukas at nakikita para makita ng lahat upang magkaroon ang kamalayan ng totoong may-ari na may iba pang nagtutuon ng pag-angkin sa pag-aari.
- Na ang masamang nagmamay-ari ay may isang paghahabol sa pag-aari na pagalit o hindi tugma sa pag-angkin ng may-ari.
- Na ang masamang pag-aari ay tuloy - tuloy at hindi nagambala sa buong panahon ng batas ng mga limitasyon.
Mga Kinakailangan na Mag-iiba ayon sa Estado
Ang mga detalyadong kinakailangan ay nag-iiba sa bawat estado. Ang kinakailangang oras ng pagmamay-ari ay maaaring maging kasing liit ng limang taon sa isang estado hanggang sa 20 taon sa isa pa. Ang ilang mga estado ay nangangailangan ng masamang nagmamay-ari na magbayad ng mga buwis sa pag-aari o gumawa ng mga pagpapabuti sa lupa sa oras na ito; sa ibang mga estado, ang mga pagkilos na ito ay nagpapapaikli sa kinakailangang oras ng pagmamay-ari.
Ang ilang mga estado ay nangangailangan ng masamang may-ari na magkaroon ng mabuting paniniwala sa pananampalataya na siya ay mayroong titulo sa pag-aari; ang ilang mga estado ay nangangailangan pa ng "kulay ng pamagat," ilang uri ng dokumento na sinasabing upang maihatid ang pamagat sa masamang may-ari ngunit hindi wasto sa ilang kadahilanan. Kinakailangan ng ibang mga estado ang masamang may-ari na magkaroon ng kamalayan na siya ay lumalabag. Sa ilang mga estado, ang estado ng pag-iisip ng masamang nagmamay-ari ay hindi nauugnay, at ang mahalaga lamang ay ang lupa ay sinakop nang walang pahintulot ng tunay na may-ari.
Kumunsulta sa mga batas ng iyong estado para sa karagdagang impormasyon.
Isang Kaso na Nagtuturo
Habang ang batas ng mga limitasyon na panahon ay itinakda ng batas ng estado, ang mga kinakailangan ng doktrina ay tinukoy ng mga desisyon ng korte na isinulat ng mga hukom. Upang ilarawan kung paano gumagana ang masamang pagmamay-ari, titingnan namin ang isang kaso sa korte na nagbigay sa maraming mga mag-aaral ng batas ng kanilang unang pagpapakilala sa konsepto.
Belotti v. Bickhardt
Ang Belotti v. Bickhardt, na pinagpasya ng New York Court of Appeals noong 1920, ay kasangkot ang mga may-ari ng mga katabing lote sa Bronx. Ang may-ari ng Lot J ay nagtayo ng isang saloon at roadhouse sa pag-aari noong 1892 ngunit, dahil sa isang maling mapa, ang gusali ay napasok ng maraming talampakan papunta sa Lot K sa tabi ng pinto, na pag-aari ng ina ni Belotti. Noong 1906, binili ni Bickhardt si Lot J mula sa mga tagapagmana ng orihinal na may-ari, pinalawak ang gusali at ginamit ito bilang isang hotel mula pa noon.
Noong 1914, nagdala si Belotti ng laban kay Bickhardt upang alisin ang nakapasok na gusali mula sa lote na kanyang minana mula sa kanyang ina. Nakilala ni Belotti ang tagumpay sa antas ng trial court, ngunit umapela si Bickhardt. Ang New York Court of Appeals ay binaliktad ang orihinal na pagpapasiya, sa paghahanap ng Bickhardt natutugunan ang mga kinakailangan para sa masamang pagmamay-ari.
Si Bickhardt ay hindi nagmamay-ari ng pinagtatalunang pag-aari sa loob ng 20 taon na kinakailangan sa ilalim ng batas ng mga limitasyon ng New York, ngunit natagpuan ng korte ang dating trabaho ng mga may-ari ng pag-aari na naka-tack sa kanya upang lumikha ng isang hindi nasirang kadena ng masamang pagmamay-ari mula noong 1892. Si Bickhardt ay ngayon ang may-ari na may-ari sa ilalim ng batas.
Ang Pakay ng Masamang Posisyon
Habang ang ilan ay maaaring tingnan ang masamang pagmamay-ari bilang pagkuha ng pamagat sa pamamagitan ng pagnanakaw, ang doktrina ay nagsisilbi ng maraming mahahalagang layunin.
Una, ipinapalagay ng batas na ang sinumang may nagmamay-ari ng lupa ay ginagawa ito sa ilalim ng pamagat. Ang titulo ay maaaring mahirap patunayan dahil ang mga gawa ay nawala at hindi naitala o ang mga tala ng titulo ng lupa ay kulang. Ang doktrina ng masamang pagmamay-ari ay nagbibigay ng proteksyon laban sa hindi maaasahang mga dokumento at isang paraan upang maitama ang mga matagal nang pagkakamali sa pagpapadala. Kinakailangan din ng doktrina na ang mga alitan sa pag-aari ay nasisiyahan sa loob ng isang makatuwirang tagal ng panahon habang ang mga alaala ng mga saksi ay sariwa pa at ang ebidensya ay mas maaasahan.
Ang masamang pag-aari ay naghihikayat sa produktibong paggamit ng lupa sa pamamagitan ng pagganti sa mga gumagamit ng lupa para sa pagsasaka, pabahay o iba pang gamit habang pinaparusahan ang mga pinauupuan itong bakante. Panghuli, pinoprotektahan nito ang mga inaasahan ng mga indibidwal na gumamit ng pag-aari para sa mga taon nang walang pagtutol mula sa sinuman. Madalas itong lumalabas sa konteksto ng isang alitan sa hangganan kung saan ang isang bakod ay itinayo sa maling lugar at walang sinuman ang nagtanong sa pagpasok sa loob ng maraming taon.
Ang Texas Adverse Possession Case
Si Ken Robinson ay naging tanyag noong tag-araw ng 2011 nang lumipat siya sa isang bakanteng bahay sa Dallas na bayan ng Flower Mound at inangkin ito bilang kanyang sarili batay sa pagbabayad ng isang $ 16 na singil sa pagsumite.
Background sa Kaso
Si Robinson, dating marino at inilarawan sa sarili na namumuhunan sa real estate, ay natuklasan ang bahay habang sinusubaybayan ang lugar para sa mga potensyal na pagkakataon sa pamumuhunan. Ang bakuran ay hindi kaguluhan, at ang bahay ay tila pinabayaan.
Sa paunang pag-iisip na ang bahay ay magiging isang mahusay na kandidato para sa isang maikling pagbebenta o pagbebenta ng lien ng buwis, hindi makahanap si Robinson ng isang may-ari o may-ari ng mortgage na makikipag-ayos, at walang tala ng isang foreclosure kahit saan matatagpuan. Noon napagpasyahan niyang kunin ang bahay sa ilalim ng doktrina ng masamang pag-aari. Nagsampa siya ng isang "affidavit of adverse possession" sa lalawigan, binago ang mga kandado, at lumipat.
Bagaman pinananatili ngayon ni Robinson ang tahanan, na nahulog sa isang estado ng pagkasira, ang kanyang mga kapit-bahay na Flower Mound ay hindi nasisiyahan. Tumawag sila sa pulisya, na bumisita sa bahay. Nang ipakita ni Robinson sa mga opisyal ang kanyang affidavit, nagpasya silang hindi ito isang kriminal na bagay at umalis na.
Pambansang Saklaw ng Media
Ang kwento ay tumama sa pambansang media at si Robinson ay pinuno ng mga kahilingan para sa payo sa real estate. Nagsimula siyang magdaos ng mga seminar kung paano makakuha ng bahay para sa walang tabi at nag-publish ng isang e-book sa paksa. Tinanggap niya ang mga potensyal na kliyente at miyembro ng media sa bahay at nasiyahan siyang magbigay ng mga paglilibot at ituro kung paano niya nalinis ang mga bagay. Pagkatapos ay naabutan siya ng katanyagan.
Bilang ito ay naging out, ang orihinal na kumpanya ng pautang ay nabangkarote noong 2009 at ang mortgage ay hawak ngayon ng Bank of America, na kung saan ay masyadong napuno ng iba pang mga foreclosure upang gumawa ng aksyon sa bahay ng Flower Mound. Ngunit nahaharap sa isang namumulaklak na masamang industriya ng kubo at iba pa na naghahangad na magtiklop sa tila tagumpay ni Robinson, ito at ang iba pang mga may hawak ng lien ay nagsimulang magwasak. Noong Pebrero 6, 2012, isang hukom sa Texas ang nag-utos kay Robinson na iwan ang bahay sa loob ng isang linggo. Umalis siya ng walang protesta.
Bakit Hindi Gumana ang Scheme ni Robinson
Naniniwala ba talaga si Robinson na makakakuha siya ng titulo sa bahay, o simpleng inaalok niya ang kanyang oras sa malalakas na paghuhukay habang inilalagay ang lahat ng publisidad?
Sa ilalim ng batas ng Texas, kinailangan ni Robinson na manatili sa bahay sa loob ng limang taon, habang nagbabayad ng mga buwis sa pag-aari at bayad sa samahan ng mga may-ari ng bahay, upang makakuha ng titulo sa pamamagitan ng masamang pag-aari. Sa anumang punto sa loob ng limang taon na iyon ay sasailalim siya sa pagpapaalis ng totoong may-ari, na sa huli ay kung ano ang nangyari matapos na mahuli ng Bank of America ang kanyang pamamaraan. Kumusta naman ang $ 16 na affidavit ng hindi kanais-nais na pag-aari na isinampa niya? Inilagay lamang nito sa mundo ang paunawa ng kanyang pag-angkin at nagbigay ng isang petsa ng pagsisimula para sa limang taong tatakbo; hindi ito naghahatid ng pamagat.
Ang aralin sa kwento ni Robinson ay bumalik sa mga layunin kung saan nabuo ang doktrina ng masamang pag-aari. Ito ay sinadya bilang isang paraan upang malutas ang mga bona fide na hindi pagkakasundo sa pag-aari na nagreresulta mula sa malaganap na mga problema sa real estate tulad ng nagkakamali at hindi sapat na mga survey, kulang na mga titulo sa lupa, o nawawala o may sira na mga gawa. Ang masamang pag-aari ay hindi inilaan upang gantimpalaan ang mga sadyang trespasser at squatter. Tulad ng natutunan ni Ken Robinson, hindi ito isang magandang modelo ng negosyo para sa mga namumuhunan sa real estate.
Ang masamang pag-aari ay hindi inilaan upang gantimpalaan ang mga lumalabag at squatter.